Приобретение квартиры по 44 фз каким способом. Как купить квартиру на аукционе и можно ли на этом сэкономить

Вопрос : Нужно ли применять нормы 44-ФЗ при заключении договора управления МКД (муниципальная собственность) с управляющей компанией

Сообщаем: Заключение и исполнение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с положениями Закона N 44-ФЗ с учетом жилищного законодательства . {Вопрос: О заключении и исполнении контракта управления многоквартирным домом. (Письмо Минэкономразвития России от 01.01.2001 N Д28и-1554) {КонсультантПлюс}} .

Для поиска информации по Вашему вопросу использовали символ «i» на полях к 44-ФЗ и ключевые слова в строке «поиск в списке»:

«договор управления МКДд»

Важные моменты выделены цветом. Ответ подготовлен 09.11.2016 года.

Услуга оказывается в соответствии с регламентом Линии консультаций: http://consultantugra. ru/klientam/goryachaya-liniya/reglament-linii-konsultacij/

==========================================================================================

{Федеральный закон от 01.01.2001 N 44-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" {КонсультантПлюс}}

Статья 1. Сфера применения настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся:

1) планирования закупок товаров, работ, услуг;

2) определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей);

3) заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы , оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени муниципального образования , а также бюджетным учреждением , государственным, муниципальным унитарными предприятиями , за исключением федеральных государственных унитарных предприятий, имеющих существенное значение для обеспечения прав и законных интересов граждан Российской Федерации, обороноспособности и безопасности государства, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации по согласованию с Администрацией Президента Российской Федерации, либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 2.1, 4 и 5 статьи 15 настоящего Федерального закона (далее - контракт);

(в ред. Федеральных законов от 01.01.2001 N 321-ФЗ, от 01.01.2001 N 474-ФЗ)

4) особенностей исполнения контрактов;

5) мониторинга закупок товаров, работ, услуг;

6) аудита в сфере закупок товаров, работ, услуг;

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Врио директора Департамента развития

контрактной системы Д. А.ГОТОВЦЕВ

Вопрос: О заключении и исполнении контракта на управление многоквартирным домом.

Ответ:

ПИСЬМО

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о разъяснении положений Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) и сообщает.

Закон N 44-ФЗ регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, в том числе в части, касающейся заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования , а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 4 и 5 статьи 15 Закона N 44-ФЗ.

При этом в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ заключение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, может осуществляться у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя).

Согласно части 1 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Таким образом, заключение и исполнение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с положениями Закона N 44-ФЗ с учетом жилищного законодательства.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти, действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделенный компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: Об определении управляющей организации для заключения контракта на управление многоквартирным домом.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 8 раздела 1 Правил выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Обращаем внимание, что с 1 января 2014 г. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" утратил силу в связи с вступлением в силу Закона N 44-ФЗ.

Учитывая изложенное, в случае, когда все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности Российской Федерации, а также в случае, когда доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, управляющую организацию для заключения контракта управления многоквартирным домом следует определять конкурентным способом в соответствии с положениями Закона N 44-ФЗ.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделен компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О проведении ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, а также об осуществлении закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта на управление многоквартирным домом на основании данного конкурса.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно положениям статьи 163 ЖК РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

При этом управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 утверждены правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 8 раздела I Правил выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Обращаем внимание, что с 1 января 2014 г. Федеральный закон от 01.01.01 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" утратил силу в связи с вступлением в силу Закона N 44-ФЗ.

При этом отмечаем, что в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ закупка у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) может осуществляться заказчиком при заключении контракта на управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О заключении контракта с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в рамках договора управления многоквартирным домом.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке применения положений статьи 93 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон N 44-ФЗ) и сообщает следующее.

Согласно пункту 23 части 1 статьи 93 Федерального закона N 44-ФЗ заказчик вправе осуществить закупку у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо - и энергоснабжению , услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.

При этом пунктом 22 части 1 статьи 93 Федерального закона N 44-ФЗ предусмотрено право заказчика осуществить закупку у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Вместе с тем положения главы 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусматривают порядок и условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Таким образом, многоквартирный дом одновременно может содержать в себе и жилые, и нежилые помещения.

На основании изложенного полагаем, что заказчики вправе заключать контракты с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) на основании пункта 22 части 1 статьи 93 Федерального закона N 44-ФЗ в рамках договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей компанией в порядке, установленном статьей 162 ЖК РФ.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделено компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О требованиях к контракту, заключаемому на управление многоквартирным домом с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ предусмотрено осуществление закупки заказчиком у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае заключения контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

При этом согласно части 15 статьи 34 Закона N 44-ФЗ при заключении контракта в случаях, предусмотренных пунктами 1, 4, 5, 8, 15, 20, 21, 23, 26, 28, 29, 40, 41, 44, 45 и 46 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ, требования частей 4 - 9, 11 - 13 данной статьи заказчиком могут не применяться к указанному контракту. В этих случаях контракт может быть заключен в любой форме, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации для совершения сделок.

Таким образом, при заключении контракта в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ заказчик обязан применять требования частей 4 - 9, 11 - 13 статьи 34 и части 7 статьи 94 Закона N 44-ФЗ.

Одновременно сообщаем, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти, в случае если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделено компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

Вопрос: О заключении контракта на управление многоквартирным домом, если по решению общего собрания собственников помещений в данном доме заключен договор с управляющей организацией.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд регулируется положениями Закона N 44-ФЗ. В том числе указанным Федеральным законом установлен порядок заключения гражданско-правового договора от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 4 и 5 статьи 15 Закона N 44-ФЗ.

Положениями статьи 34 Закона N 44-ФЗ установлены требования к контракту, заключаемому заказчиком при осуществлении закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Так, в частности, в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом. При этом размер пени, установленный частью 5 статьи 34 Закона N 44-ФЗ, равен размеру пени, установленному частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По вопросу о возможности пролонгации контракта следует отметить, что положениями Закона N 44-ФЗ пролонгация контрактов, заключенных заказчиками, не предусмотрена.

При этом следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 72 Бюджетного кодекса Российской Федерации государственные и муниципальные контракты заключаются и оплачиваются заказчиком в пределах лимитов бюджетных обязательств.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 25-ФЗ "О приостановлении действия отдельных положений Бюджетного кодекса Российской Федерации" в 2015 году лимиты бюджетных обязательств на 2016 и 2017 годы главным распорядителям средств федерального бюджета (главным распорядителям средств бюджетов государственных внебюджетных фондов Российской Федерации) не доводятся.

Также отмечаем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заказчик вправе в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ заключить контракт с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, если помещения в таком доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома принято решение об определении управляющей организации и заключении с ней договора оказания услуг по управлению указанным домом на срок пять лет, то заказчик вправе заключать контракты в течение пятилетнего срока с указанной управляющей организацией как с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ в пределах выделенных лимитов бюджетных обязательств.

Директор Департамента развития

контрактной системы М. В.ЧЕМЕРИСОВ

Во многих странах достаточно популярна практика продажи жилья на аукционе...

Как сообщают в Моссоцгарантии, за рубежом на такие продажи приходится 30-80% от общего числа заключенных сделок с недвижимостью. В России также проводятся аукционы по продаже квартир, но они не так популярны.

Портал недвижимости сайт выяснил, как можно совершить сделку на торгах, и когда такой способ покупки жилья выгоден.

Новостройка по номиналу

Как правило, на аукционах можно встретить недвижимость, которую положено так продавать по закону. Если говорить о первичном рынке, это дома, построенные муниципалитетом: ФЗ №44 предусматривает единственный способ продажи муниципального имущества - через электронные торги.

В Москве такие новостройки возводит «Мосинжпроект», а продает - аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Кроме построенных городом домов, организация реализует с торгов и другие новостройки, которые принадлежат муниципалитету - к примеру, существуют совместные программы властей и девелоперов, в рамках которых часть жилплощади в проекте может отойти городу. «Мосреалстрой» продает квартиры в девяти муниципальных жилых комплексах и нескольких проектах частных застройщиков. У этих новостроек есть отличительная особенность - их продают по договору купли-продажи с полной отделкой после ввода дома в эксплуатацию.

Стоимость аналогичных квартир на аукционе и открытом рынке сильно не отличается. К примеру, в доме, расположенном по адресу Дмитровское шоссе, 169 (в районе Северном, за МКАД), на прошедшем в октябре аукционе средняя стартовая цена составляла 97 тысяч рублей, а минимальная - 86,9 тысячи рублей. Для сравнения, стоимость «квадрата» в находящемся по соседству жилом комплексе «Микрорайон Северный» находилась в пределах от 87,7 до 126 тысяч рублей.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», на торгах цены редко увеличиваются существенно. Она поясняет, что ввиду низкой популярности аукционов на одну квартиру может претендовать лишь один человек, которому она в результате достается по стартовой цене. Если же в ходе торгов цену существенно повышают, целесообразнее отказаться от лота и присмотреть другой вариант.

Это подтверждает и статистика «Мосреалстроя». К примеру, в августе компания продала на торгах 211 лотов, при этом насчитывалось 540 участников аукциона. Как говорит Альберт Суниев, первый заместитель гендиректора по девелопменту компании «Мосинжпроект», в среднем цены на торгах увеличивались на 7%, максимальный рост цены на квартиру составил 30%.

Рост цены зависит от популярности объекта. Таким образом, если в одном из проектов 93% квартир были проданы с повышением стартовой стоимости (в среднем на 9%), то в других новостройках большинство лотов продали по изначальной цене. При этом средний прирост цен составил примерно 1%, то есть менее 100 тысяч рублей.

Вторичные торги

На электронных площадках можно купить и «вторичку». Прежде всего, так продают залоговое жилье, изъятое у ипотечных заемщиков, которые не смогли рассчитаться по кредиту. К примеру, на площадке «Все залоги» на сегодняшний день можно найти сведения о торгах, на которые выставлены порядка 1,1 тысячи квартир и комнат по всей стране. 25 из них расположены в Москве.

Также на электронных торгах продаются вторичные квартиры, которые перешли в собственность муниципалитета. К примеру, Моссоцгарантия заключает с одинокими пожилыми людьми договора пожизненного содержания - при этом собственнику жилья ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные платежи, а после его смерти квартира отходит в собственность муниципалитета. По статистике Моссоцгарантии, в 2015 году с торгов реализовали менее 100 лотов, в 2016 году - 172, а с начала текущего года - 100 квартир.

Как говорят в московском департаменте по конкурентной политике, в среднем у одного лота находится три потенциальных покупателя, при этом в ходе торгов его стоимость возрастает не более чем на 4%. По словам компаний, которые помогают покупать недвижимость с торгов, иногда на аукционе можно приобрести квартиру на 60% дешевле рыночной цены. Но зачастую выгода не так значительна: по информации Моссоцгарантии, в среднем квадратный метр жилплощади на аукционах стоит порядка 148 тысяч рублей.

Как принять участие

У каждого участника аукциона должна быть электронная цифровая подпись. Для ее получения необходимо подать заявку на Единой электронной торговой площадке и предоставить необходимый пакет документов. Он включает заявление на изготовление сертификата ключа подписи, заявление на присоединение к регламенту удостоверяющего центра, оригинал или нотариально заверенную копию идентификационного кода, копию страхового номера индивидуального лицевого счета и паспорт. Также необходимо внести 3,7 тысячи рублей. В Москве подать документы и получить готовую подпись можно в точке выдачи, которая находится по адресу: ул. Садовая-Спасская, дом. 21/1, ком. 7. Срок действия электронной подписи - один год, потом его можно продлить за дополнительную плату.

Затем можно регистрироваться на онлайн-площадке по продаже недвижимости. Муниципальное имущество продается на Единой электронной торговой площадке, для реализации залоговых квартир банки, как правило, создают собственные площадки.

После регистрации можно выбрать квартиру и внести задаток. Его сумма не может быть больше 20% от стоимости лота - как правило, это 3-15%. Торги ведутся в течение нескольких дней. При проигрыше в торгах задаток возвращается, но если человек выиграл торги и отказался от покупки, задаток будет потерян. Обычно на заключение договора купли-продажи и внесение полной суммы дается пять дней.

С торгов можно купить недвижимость и в ипотеку. При этом банк должен одобрить заявку до начала аукциона - в период, отведенный для подач заявок. Если торги выиграет ипотечный заемщик, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 15 рабочих дней.

Пока продажа квартир с аукциона рассматривается скорее как вынужденная мера - как правило, таким способом реализуют муниципальное и залоговое жилье, которое можно продавать только так. В ходе торгов стоимость лотов редко повышается существенно, это касается как первичного рынка, так и вторичного, но изначальная цена редко бывает на порядок ниже рыночной. В целом, приобретая жилье на электронных торгах, можно сэкономить порядка 10% по сравнению с рыночной стоимостью аналогичной квартиры. С другой стороны, продавцы или застройщики могут сделать не меньшую скидку.

С 01.07.2018 по несостоявшимся аукционам необходимо проводить экспертизу надлежащего исполнения контрактов. В соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44–ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” (далее – Закон № 44–ФЗ) заказчики обязаны привлекать экспертов и экспертные организации к проведению экспертизы поставленного товара, выполненной работы или оказанной услуги, если закупка осуществляется у единственного поставщика, за исключением случаев, перечисленных в п. 1 ч. 4 ст. 94 Закона № 44–ФЗ.

Новые условия при заключении контрактов на закупки

С 1 июля начали действовать новые п. 25.1–25.3 ч. 1 ст. 93 Закона № 44–ФЗ, предусматривающие случаи закупки у единственного контрагента при признании конкурентной электронной процедуры закупки несостоявшейся. Однако они в число указанных исключений не включены, поскольку п. 1 ч. 4 ст. 94 Закона № 44–ФЗ с 1 июля не изменится.
Принимая во внимание данные изменения получается, что заказчики обязаны привлекать внешних экспертов к проведению экспертизы исполнения по контракту, заключенному в соответствии с п. 25.1–25.3 ч. 1 ст. 93 Закона № 44–ФЗ.

Экспертиза по результатам несостоявшегося аукциона

Если контракт заключен по результатам несостоявшегося электронного аукциона (была подана всего одна заявка, только один участник вышел на торги, либо всего одна заявка была признана соответствующей требованиям документации) - заказчик обязан привлечь экспертов, экспертные организации для проверки поставленных товаров, выполненной работы или оказанных услуг.

Центр профессиональной оценки проведет необходимую экспертизу надлежащего исполнения контрактов. Экспертиза надлежащего исполнения контракта – услуга необходимая в связи с введенными изменениями в 44-ФЗ с 1 июля 2018 года.

Подскажите как провести процедуру покупки квартиры у физического лица в рамках 44 ФЗ?

Ответ

Отвечает Галина Халтурина, эксперт Приобретение квартиры, ни под одно из оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ, не подходит. Поэтому, заказчику необходимо определять продавца квартиры, используя конкурентные способы: конкурс, электронный аукцион или запрос котировок. Какие требования заказчик может предъявить к участнику электронного аукциона на приобретение квартир описано в рекомендации 1. Что касается определения НМЦК, то приоритетным методом для определения и обоснования начальной (максимальной) цены контракта, является метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка). Отметим, что физическое лицо может реализовать свою недвижимость через агентство недвижимости. Тогда выступая представителем участника закупки агентство недвижимости должно обладать генеральной доверенностью, заверенной у нотариуса на право предоставлять интересы участника закупки. Подробнее- в рекомендации 5. 1.Из рекомендации справочной системы «Госзаказ» Какие требования заказчик может предъявить к участнику электронного аукциона на приобретение квартир? Учитывая то, что участником закупки может быть любое юридическое лицо (например, риелторское агентство) или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, и требование о представлении документов в составе заявки на основании пункта 1 части 1 статьи 31 Закона № 44-ФЗ должно быть предъявлено ко всем участникам закупки, неправомерным будет требование таких документов, как например: свидетельство о государственной регистрации права собственности, справки об отсутствии задолженности и т. д., в составе заявки. Правильным будет установить требования, например, следующего содержания: право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством России; приобретаемое жилое помещение (квартира) не должно быть обременено правами третьих лиц, не должно состоять в споре и под арестом (запрещением); документом, подтверждающим технические характеристики жилого помещения, является кадастровый паспорт; должна отсутствовать задолженность собственника жилого помещения по оплате за коммунальные услуги, электроснабжение и взносов за капитальный ремонт*. При заключении сделки по приобретению квартиры у исполнителя должны быть документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности либо выписка из ЕГРП; документ-основание, подтверждающий права продавца на квартиру (договор купли-продажи, дарения, приватизации, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования); нотариально заверенное согласие супруга (при наличии супруга), свидетельство о расторжении брака (при наличии); разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний ребенок прописан в квартире, является владельцем доли или квартиры в целом); кадастровый (технический) паспорт; нотариальная доверенность (в случае, если сделка будет совершаться представителем собственника); выписка из домовой книги*. Все документы, определенные законодательством России, должны быть переданы заказчику при передаче квартиры. Заказчики не вправе устанавливать требования к участникам закупок в нарушение требований Закона № 44-ФЗ (ч. 6 ст. 31 Закона № 44-ФЗ). Указанные в статье 31 Закона № 44-ФЗ требования предъявляются в равной мере ко всем участникам закупок (ч. 7 ст. 31 Закона № 44-ФЗ). Так, например, установление такого требования, как «…жилое помещение (квартира) должна принадлежать на праве собственности участнику электронного аукциона…», нарушает права участников аукциона, в связи с чем контрольным органом заказчик может быть признан нарушившим положения Закона № 44-ФЗ, что подтверждается решением Рязанского УФАС России от 22 декабря 2014 г. по делу № 534/2014-З/3 о нарушении законодательства о контрактной системе в сфере закупок. Также не рекомендуется ограничивать количество участников закупки, в том числе не ограничивать возможность агентства недвижимости на участие в закупке, и поэтому не рекомендуется требовать во второй части заявки копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на предлагаемое к продаже жилое помещение и иные документы, которые должны быть в наличии при совершении сделки, подаче документов на регистрацию перехода права собственности. 2.Из рекомендации справочной системы «Госзаказ» Как правильно указать цену при заключении контракта на приобретение здания в муниципальную собственность с физическим лицом? Согласно части 13 статьи 34 Закона № 44-ФЗ в случае, если контракт заключается с физическим лицом, за исключением индивидуального предпринимателя или иного занимающегося частной практикой лица, в контракт включается обязательное условие об уменьшении суммы, подлежащей уплате физическому лицу, на размер налоговых платежей, связанных с оплатой контракта. Но закупка квартиры у физического лица, не являющего индивидуальным предпринимателем или иным занимающимся частной практикой лицом, является исключением. Как следует из части 1 статьи 207 Налогового кодекса РФ, плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами России, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами России. В свою очередь, согласно пункту 2 части 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ физические лица должны самостоятельно произвести исчисление и уплату налога исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев владения собственностью в течение трех лет и более, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Поэтому, если осуществляется закупка квартиры у физического лица, заказчику следует выплатить такому физическому лицу сумму, равную цене контракта (без ее уменьшений на сумму налоговых платежей), так как в данной ситуации физическое лицо обязано осуществить уплату НДФЛ самостоятельно.* 3.Из справочника Порядок выбора способа определения поставщика (подрядчика, исполнителя) в зависимости от суммы контракта Способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя) Сумма контракта Основание До 100 тыс. руб. До 200 тыс. руб. До 400 тыс. руб. До 500 тыс. руб. 500 тыс. – 1 млн руб. Свыше 1 млн руб. Запрос котировок + 1 + 1 + 1 + 1 –/+ 2 –/+ 2 ч. 2 ст. 72, ст. 75, ч. 1 ст. 76, ч. 1 ст. 82, ч. 15 ст. 112 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Закупка у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) + 3 –/+ 4 –/+ 5 –/+ 6 –/+ 6 –/+ 6 ч. 1 ст. 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Конкурс + + + + + + ст. 48 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Аукцион в электронной форме + + + + + + ст. 59 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ Запрос предложений 7 + + 4 + + + + ч. 2 ст. 83 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ* 1 Годовой объем закупок путем проведения запроса котировок не должен превышать 10 процентов совокупного годового объема закупок, но не более чем 100 млн руб. (ч. 2 ст. 72 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). 2 Запрос котировок можно провести независимо от суммы контракта, если заказчик проводит закупку товаров (работ, услуг): для обеспечения своей деятельности на территории иностранного государства у иностранных поставщиков, исполнителей, подрядчиков (с учетом некоторых особенностей) (ст. 75 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); для оказания скорой (в т. ч. специализированной) медицинской помощи в экстренной и неотложной форме, лекарственных средств, топлива, необходимых для нормального жизнеобеспечения граждан (ч. 1 ст. 76 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); для оказания гуманитарной помощи либо ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера по перечню, утвержденному распоряжением Правительства РФ от 30 сентября 2013 г. № 1765-р. При этом проводится предварительный отбор участников, квалификация которых соответствует предъявляемым требованиям и которые в короткий срок без предоплаты и (или) с отсрочкой платежа могут поставить необходимые товары, выполнить работы или оказать услуги. Если вследствие непреодолимой силы возникла потребность в товарах (работах, услугах), которые не предусмотрены вышеуказанным перечнем, а применение других способов определения исполнителей из-за затрат времени нецелесообразно, закупку можно осуществить у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя). Об этом сказано в частях 1, 3 статьи 80, части 1 статьи 82 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ; на выполнение работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) объектов капитального строительства федерального (краевого, муниципального) значения, относящихся к олимпийским объектам федерального значения (в соответствии с Законом от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ), а также на выполнение проектных, изыскательских работ в отношении таких объектов (ч. 15 ст. 112 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); на выполнение работ по строительству индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки, многоквартирных домов), жилые помещения в которых предназначены для предоставления гражданам взамен земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов (ч. 15 ст. 112 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). 3 Общая сумма таких закупок не должна превышать одно из двух значений: 2 млн руб. в год; 5 процентов совокупного годового объема, но не более чем 50 млн руб. в год. Данные ограничения не распространяются на закупки для муниципальных нужд сельских поселений. Об этом сказано в пункте 4 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 4 На сумму, не превышающую 200 тыс. руб., заказчик вправе заключить контракт с единственным поставщиком на поставки лекарственных препаратов, которые предназначены для назначения пациенту при наличии медицинских показаний (индивидуальная непереносимость, по жизненным показаниям) по решению врачебной комиссии. Объем закупаемых лекарств не должен превышать объем, необходимый пациенту в течение срока для закупки лекарств путем проведения запроса предложений. Об этом сказано в пункте 28 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 5 Закупку у единственного поставщика на сумму не более 400 000 руб. вправе проводить заказчики, перечисленные в пункте 5 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. При этом совокупный годовой объем таких закупок не должен превышать 50 процентов от всего объема закупок на год, но не более 20 млн руб. в год. Об этом сказано в пункте 5 части 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 6 Заказчик вправе проводить закупки у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) независимо от суммы контракта в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 93 Закона от 5 апреля 2013 г. 44-ФЗ. Исключения: малые закупки (в соответствии с п. 4, 5 ч. 1 ст. 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ); закупки лекарств на сумму, не превышающую 200 000 руб. (в соответствии с п. 28 ч. 1 ст. 93 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). 7 Заказчик вправе проводить закупку путем запроса предложений вне зависимости от суммы контракта в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 83 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. 4.Из рекомендации Максима Чемерисова, директора департамента развития контрактной системы Минэкономразвития России Как для закупки товаров (работ, услуг) определить начальную (максимальную) цену контракта Чтобы определить начальную (максимальную) цену контракта (далее – НМЦК), можно использовать один из методов: сопоставимых рыночных цен (анализа рынка); нормативный; тарифный; проектно-сметный; затратный*. Данный перечень приведен в части 1 статьи 22 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Причем для того, чтобы определить НМЦК, заказчик может использовать как один, так и одновременно несколько методов (п. 32 приложения к письму Казначейства России от 22 декабря 2014 г. № 42-7.4-05/5.7-791, письмо Минэкономразвития России от 12 марта 2015 г. № Д28и-663). А в отдельных случаях вместо НМЦК нужно установить ориентировочное значение цены или формулу цены и ее максимальное значение. Когда это сделать, расскажем дальше. В учете казенных учреждений: При определении НМЦК учитывайте размер доведенных на ту или иную закупку лимитов бюджетных обязательств. И если по результатам расчета начальная цена контракта превысит лимиты, то придется уменьшить объем закупаемых товаров (работ, услуг). Либо попробуйте запросить дополнительные лимиты у ГРБС. Об этом сказано в пункте 20 приложения к письму Казначейства России от 22 декабря 2014 г. № 42-7.4-05/5.7-791. На федеральном уровне начальную (максимальную) цену контракта определяйте с учетом Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 2 октября 2013 г. № 567. Орган исполнительной власти субъекта РФ вправе разработать дополнительные методические рекомендации по определению НМЦК для обеспечения нужд субъекта РФ. Об этом сказано в частях 20–20.1 статьи 22 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Нужно отметить, что указанные методические рекомендации не являются нормативно-правовым актом, а значит, применять их не обязательно (письма Минэкономразвития России от 12 марта 2015 г. № Д28и-663, от 16 января 2015 г. № Д28и-70). Также они не могут быть использованы органами контроля для проверки деятельности заказчика. Поэтому методические рекомендации применяйте с учетом особенностей финансово-хозяйственной деятельности и специфики закупаемого товара, работы, услуги. Далее давайте подробнее остановимся на стандартных методах для определения НМЦК. Приоритетным является метод сопоставимых цен (анализа рынка). Он заключается в расчете средней цены из предложенных в данный момент на рынке. Об этом сказано в части 6 статьи 22 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Смотрите образец расчета.* Использовать другие методы для определения НМЦК можно только в установленных законодательством случаях. Ни один из методов применить невозможно? Тогда к обоснованию цены контракта приложите и

Во многих странах аукционы – очень распространенный способ продажи жилья. По данным Моссоцгарантии, за рубежом 30-80% сделок с недвижимостью продается именно так. В России тоже можно купить квартиру на аукционе, но по этот способ не очень распространен. Редакция IRN.RU выяснила, как можно совершить сделку на торгах и в каких случаях это имеет смысл делать.

Новостройка по номиналу

Чаще всего на аукционы выставляется жилье, которому законодательно предписан такой способ продаж. На первичном рынке это новостройки, которые возводит город: согласно ФЗ № 44, иного способа продажи городского имущества, кроме как через электронные торги, просто не существует.

В Москве такое жилье строит «Мосинжпроект», а продает – аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Компания занимается продажей с торгов не только возведенных городом домов, но и других квартир на первичном рынке, принадлежащих городу – например, доставшихся властям от застройщиков в рамках совместных программ. Помимо девяти городских жилых комплексов, через Мосреалстрой реализуется жилье в нескольких проектах частных застройщиков – например, ЖК «Life-Митинская», ЖК «Вавилов дом» и др. Отличительной особенностью этих новостроек является то, что они продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой.

При этом цены на аукционах сравнимы со стоимостью аналогичных квартир, продающихся на открытом рынке. Например, в доме на Дмитровском шоссе, 169 (в районе Северный, расположенном за МКАД) на октябрьских торгах средняя стартовая цена составляет 97 000 рублей, а минимальная – 86 900. Для сравнения, в соседнем комплексе «Микрорайон Северный», по данным «ИРН-Консалтинг», цена метра составляет 87 700 – 126 000 рублей. В проекте есть сданные корпуса, а строящиеся должны быть введены в эксплуатацию во II квартале 2018 года. В целом квартиры в этом ЖК продаются за 3-7,7 млн рублей (25-104 кв. м), а на Дмитровском шоссе, 169 до торгов – за 3,9-7,7 млн рублей (41-93 кв. м).

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на таких аукционах цены редко вырастают существенно: «Спрос ограничен, поэтому на одну квартиру редко претендуют более двух-трех человек, а зачастую на одну квартиру бывает и вовсе один претендент, который приобретает жилье по стартовой цене. Если цена в ходе торгов вырастет значительно, покупателю проще отказаться от покупки и рассмотреть другую квартиру, чем биться до последнего».

Статистика Мосреалстроя подтверждает слова эксперта. Например, в августе компания продала на аукционах 211 квартир, всего в торгах участвовали 540 человек. Выставленные на аукцион квартиры находились в пяти жилых комплексах: «В Некрасовке», «На Базовской», «На Симоновском», «На Дмитровском, 169» и «Пресненский вал, 14». По словам первого заместителя генерального директора по девелопменту «Мосинжпроект», генерального директора «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберта Суниева, средний рост стоимости квартиры в ходе торгов составил 7%, максимальный – 30%.

Рост стоимости зависит от востребованности конкретного объекта. Так, если в ЖК «На Дмитровском, 169» 93% квартир реализованы с повышением изначальной цены (в среднем на 9%), то в жилых комплексах «На Базовской» и «В Некрасовке» большая часть квартир была реализована по номинальной стоимости, а средний прирост цены составил около 1%, или менее 100 000 рублей.

Вторичные торги

Через электронные аукционы можно купить и квартиру на вторичном рынке. В первую очередь, это залоговые квартиры, которые были изъяты у ипотечных заемщиков, не справившихся с выплатами. Например, в базе площадки «Все залоги» в настоящее время опубликована информация о торгах, на которые выставлены около 1100 квартир и комнат по всей России, 25 лотов находится в Москве.

Кроме того, с аукционов продаются вторичные квартиры, доставшиеся городу. Например, Моссоцгарантия заключает с одинокими пенсионерами договоры пожизненного содержания, в рамках которых пенсионеру ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные услуги, а после смерти человека квартира достается городу. По данным Моссоцгарантии, в 2015 году на аукционах было продано менее 100 квартир, в 2016 – 172, а с начала 2017 года - 100 квартир.

По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в среднем на одну квартиру претендуют три человека, при этом рост цены обычно не превышает 4%. Компании, помогающие с покупкой квартир на аукционах, говорят, что иногда таким образом можно купить квартир с дисконтом 60% к рыночной стоимости. Однако обычно скидка куда меньше. Так, по данным Моссоцгарантии, средняя цена метра на аукционах составляет примерно 148 000 рублей, это на 11% ниже индекса IRN.RU за ноябрь (166 296 рублей за кв. м).

Как поучаствовать

После этого можно регистрироваться на специализированной торговой площадке. Для городского имущества это Единая электронная торговая площадка, у банков обычно есть собственные площадки, на которых они продают залоговые квартиры.

На площадке нужно выбрать квартиру и внести задаток. Он не может превышать 20% от стоимости квартиры, но обычно составляет 3-15%. Сами торги проходят в течение нескольких дней. Если покупатель проиграл в торгах, задаток ему возвращается, а вот при отказе от покупки на выигранных торгах задаток будет потерян. Заключить договор купли-продажи и внести полную стоимость квартиры обычно необходимо в течение пяти дней.

На аукционе можно купить квартиру с использованием ипотеки. Одобрение банка нужно получить до проведения торгов – в период заявочной кампании. В случае победы на торгах срок заключения договора купли-продажи для ипотечников составляет 15 рабочих дней.

Пока аукционы на жилье существуют, скорее, как вынужденный способ продажи квартир – они в основном касаются городского и залогового имущества, которое по-другому продавать нельзя. Что на вторичном рынке, что на первичном на них редко проходят серьезные торги на повышение, да и стартовая цена редко бывает с очень большим дисконтом. В целом, это неплохой способ сэкономить около 10% от рыночной стоимости аналогичного жилья. С другой стороны, в рамках торга с продавцами или скидочных акций от девелоперов зачастую можно получить не меньшую скидку.